วิธีวัดขนาด”พื้นที่ห้องชุด คอนโดฯ หรือ อพาร์ตเม้นต์” รู้ไว้ ไม่ถูกเอาเปรียบ

การเลือกซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็น คอนโดฯ หรือ อพาร์ตเม้นต์ นั้น นอกจากเราจะต้องคำนึงถึง ความสะดวกสบายในการเดินทาง ความสวยงาม ฟังค์ชั่นการใช้งาน คุณภาพวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ โครงสร้างและงานระบบต่างๆ รวมถึงที่สำคัญ คือ ราคา

แต่นั่นมันยังไม่เพียงพอ  เพราะการตรวจรับห้องชุดนั้น อีกสิ่งที่สำคัญที่เราจะต้องคำนึงถึง อีกประเด็นหนึ่งคือ ขนาดพื้นที่ห้อง ว่าเป็นไปตามที่กล่าวอ้างหรือไม่ เพราะนอกจากจะกระทบต่อพื้นที่ห้องที่สามารถใช้จริงแล้ว ยังอาจจะกระทบต่อราคาต่อพื้นที่ใช้สอยอีกด้วย เช่น พื้นที่ลดลงแต่ราคาคงเดิม ซึ่งเท่ากับราคาต่อพื้นที่ใช้สอยนั้นแพงขึ้น หรืออาจจะกระทบต่อราคาห้องที่สูงขึ้นหรือลดลงได้

การวัดพื้นที่ใช้สอยของห้องชุดที่ถูกต้องนั้นจะอ้างอิงตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่๔) ๒๕๕๑ (ปรับปรุงจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒) และอ้างอิงถึงระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ซึ่งมีสาระสำคัญ ดังนี้

–  ผนังภายในห้องถือที่แบ่งสัดส่วนภายในยูนิต ให้คิดพื้นที่กินผนังทั้งหมด

– ผนังระหว่างห้องข้างเคียงในกรณีเป็นยูนิตติดกัน ให้คิดพื้นที่ถึงกึ่งกลางผนัง (ถือกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)

– ผนังติดกับทางเดินส่วนกลาง ให้คิดพื้นที่กินผนังทั้งหมด

– ผนังภายนอกของอาคาร เช่น ผนังริมอาคาร หรือผนังของระเบียง ไม่สามารถนับเป็นพื้นที่ขาย 

– ส่วนที่เป็นโครงสร้างรวมของอาคาร ไม่ว่าจะอยู่ภายในหรือภายนอกห้อง เช่น เสา คาน หรือ ผนังรับน้ำหนัก (Wall Bearing) เป็นต้น ไม่สามารถนับเป็นพื้นที่ขาย

– ส่วนของอาคารที่ต้องใช้ร่วมกัน เช่น ผนังติดกับช่องเดินท่อ/งานระบบ ช่องลิฟต์ ช่องบันได หรือช่องทางหนีไฟ เป็นต้น ให้คิดพื้นที่กินผนังทั้งหมด แต่ไม่คิดพื้นที่ของช่องภายในนั้นๆ เช่น ถ้าหากมีช่องเดินท่อ/งานระบบภายในห้อง ให้คิดพื้นที่เฉพาะผนังทั้งหมด แต่ไม่คิดพื้นที่ภายในช่องนั้นๆ

– โถงทางเข้ายูนิต ถ้ามีขอบเขตชัดเจน สามารถนับเป็นพื้นที่ขายได้ 

– ที่วางคอมเพรสเซอร์แอร์ หรือ คอยล์ร้อนของแอร์ ถ้ามีขอบเขตชัดเจน สามารถนับเป็นพื้นที่ขายได้ 

– ที่จอดรถ ในบางกรณีอาจนำมาคิดเป็นพื้นที่ขายได้ ถ้าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของยูนิตนั้นๆ

แต่อย่างไรก็ตาม ในสัญญาจะซื้อ-จะขาย ทางโครงการมักจะระบุให้ผู้ซื้อนั้นต้องจ่ายราคาเพิ่มหรือลดตามสัดส่วนของพื้นที่ใช้สอยที่สัดได้จริง ในกรณีมีพื้นที่เพิ่มหรือลด มิเช่นนั้นจะถือว่าผิดสัญญา แต่ในความเป็นแล้วนั้น บทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ได้กำหนดไว้ว่าถ้าหากพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นเกินกว่าที่ยอมรับได้ ก็สามารถปฏิเสธหรือไม่รับโอนได้ ซึ่งจะยึดตัวเลขที่ประมาณร้อยละ 5 เป็นเกณฑ์ กล่าวคือ ถ้าหากพื้นที่เพิ่มขึ้นเกินกว่าร้อยละ 5 ผู้ซื้อสามารถปฏิเสธหรือไม่รับโอนได้

รู้แบบนี้แล้ว ก่อนจะทำการรับโอนนั้น ก็สามารถที่จะตรวจสอบว่าพื้นที่ใช้สอยที่วัดได้จริงนั้นตรงกับพื้นที่ใช้สอยที่ระบุในโฉนดหรือไม่ และสามารถรู้ช่องทางการหลีกเลี่ยงการถูกเอาเปรียบจากการถูกบีบบังคับให้รับโอน แม้ว่าจะได้พื้นที่เพิ่มขึ้นเกินกว่าที่ยอมรับได้อีกด้วย

ที่มา: พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่๔) ๒๕๕๑, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒, ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ และ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466

Join The Discussion

Compare listings

Compare