สร้างอาคารอย่างไร ให้ได้เต็มพื้นที่ และไม่ผิดกฏหมาย

  • 4 months ago
  • Tips
  • 1

เพื่อนๆคงเคยได้ยินมาอยู่บ้างว่า ที่ดินตรงนี้สร้างได้เท่านี้ชั้น ที่ดินตรงนั้นสร้างอาคารต้องเว้นร่นระยะหน้าอาคารเท่านั้นเมตร หรือที่ดินตรงนู้นห้ามสร้างอาคารประเภทนี้ แต่หลายคนคงไม่เข้าใจว่ามีเครื่องมือที่ช่วยในการประเมินเรื่องดังกล่าวที่ประชาชนตาดำๆอย่างเรานั้นสามารถหามาศึกษาได้ แต่หลายต่อหลายคนก็ยังไม่ทราบ และในบางครั้งก็อาจถูกหลอกซื้อ หรือหลอกขายที่ดินนั้นๆ ได้ เนื่องจากไม่ทราบข้อมูลพวกนี้ ได้แต่ฟังจากที่เค้าเล่าให้ฟัง

ซึ่งเรื่องเหล่านี้ไม่ใช่ว่าจะเป็นเรื่องที่ไกลตัว คนทั่วไปก็ควรจะรู้ไว้เช่นกัน  เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนการตรวจสอบก็ง่ายแสนง่าย สามารถหาดูได้ง่ายๆ ยิ่งในยุค 4.0 ที่ข้อมูลทุกอย่างอยู่แค่เพียงใน Smartphone เท่านั้นเอง

รู้อย่างนี้แล้ว จะรออะไร เริ่มกันเลยดีกว่าเพียงแค่ไม่กี่ขั้นตอนเท่านั้น

  1. ตรวจสอบกฎหมายการผังเมือง

ก่อนอื่นต้องขออธิบายก่อนว่ากฎหมายการผังเมืองนั้นมีไว้เพื่ออะไร กฎหมายนี้มีไว้เพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ เช่น พื้นที่นี้สร้างอะไรได้ อะไรไม่ได้ สร้างได้ขนาดเท่าไหล่ ความสูงอย่างไร ซึ่งพื้นที่แต่ละแปลงนั้นก็จะมีกำหนดอย่างละเอียดว่าเป็นพื้นที่ที่มีข้อกำหนดอย่างไร ซึ่งเราสามารถเข้าไปตรวจสอบว่าพื้นที่ที่ดินของเรานั้นมีข้อกำหนดอย่างไรบ้าง ซึ่งก็หาดูได้ง่ายๆแค่เพียงเข้าไปที่เว็บไซต์ของ กรมโยธาธิการและผังเมือง https://www.dpt.go.th/wan/lawdpt/menu1.asp ซึ่งก็จะมีกฎหมายการผังเมืองของพื้นที่จังหวัดหรืออำเภอต่างๆ ที่อยู่กันคนละฉบับให้ดาวโหลดเพื่อตรวจสอบกัน โดยกฎหมายการผังเมืองนั้นประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลักๆ คือ

1.1 เนื้อหากฎหมายผังเมือง (กฎกระทรวง) จะอธิบายถึง ความหมายคำต่างๆ, ประเภทของทีดินแบ่งเป็นกี่ประเภท, มีอะไรบ้าง, สีต่างๆ หมายถึงอะไร, รหัสตัวอักษรต่างๆ เช่น ย พ ต หมายถึงอะไร และรวมไปถึงห้ามสร้างอะไรได้บ้าง ตัวอย่างเช่น กฎกระทรวง ให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ซึ่งสิ้นสุดอายุไปเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2561 แต่ก็ยังไม่มีกฎกระทรวงใหม่ออกมา

1.2 แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังสี) จะเป็นเอกสารแนบท้ายตัวกฎหมาย เพื่อแสดงสีของที่ดินต่างๆ ซึ่งพื้นที่แต่ละแปลงนั้นก็จะมีกำหนดอย่างละเอียดว่าเป็นพื้นที่ที่มีข้อกำหนดอย่างไร

1.3 ตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 จะเป็นเอกสารแนบท้ายกฎหมายอีกเช่นกัน ซึ่งเป็นตารางที่สรุปว่าสีและรหัสต่างๆ สามารถจะสร้างหรือไม่สามารถสร้างอะไรได้บ้าง อะไรสร้างได้เว้นเป็นสีขาว หรือมีสีๆและมีหลายเลขเป็นหมายเหตุ หรือเป็นกากบาทซึ่งบอกว่าสร้างไม่ได้  

รวมถึงยังมีมีข้อกำหนดเรื่องของอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) หรือ Floor Area Ratio และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) หรือ Open Space Ratio

โดย FAR หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกหลังต่อพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เช่น ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม, ย.5 ท้ายตารางจะเขียนว่า FAR 4 คือถ้าที่ดินมีขนาด 1 ไร่ (หรือ 1,600 ตารางเมตร) จะสามารถสร้างอาคารได้มีขนาดไม่เกิน 1,600 x 4 = 6,400 ตารางเมตร และ OSR หมายถึง เปอร์เซ็นต์ของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน  เช่น  ในที่ดิน ย.5 ขนาด 1 ไร่  นั้นสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่สูงสุดได้ 6,400 ตารางเมตร  โดยมีค่า OSR = 75 แปลว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งอย่างน้อยที่สุด 6,400 x 7.5% = 480 ตารางเมตร ดังนั้นจึงมีพื้นที่อาคารคลุมดินได้มากที่สุด 1,600 – 480 = 1,120 ตารางเมตร  เท่านั้น

ดังนั้นที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างอาคารพื้นที่อาคาต่อชั้นได้สูงสุดเท่ากับ 1,120 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่อาคารวมสูงสุดไม่เกินได้ 6,400 ตารางเมตร หรือวิธีที่ง่าย แม่นยำ และสะดวกที่สุด ซึ่งส่วนตัวแอดมินนั้นอยู่ที่กรุงเทพ ซึ่งเว็บไซต์ของทาง สำนักผังเมือง กทม. ก็มีระบบที่ให้เราสามารถจิ้มตำแหน่งลงบนแผนที่ออนไลน์ เพื่อตรวจสอบแปลงที่ดินได้สะดวกกันไปอีกแบบ ได้ทาง 3d-cpd.bangkok.go.th/cityplan

แต่ทั้งนี้ยังต้องพิจารณาในส่วนของข้อกำหนดควบคุมอาคารอีก ว่าควรต้องเว้นที่ว่างรอบๆ อาคารเท่าไหร่ สูงได้เท่าไหล่ประกอบเพิ่มเติมอีกด้วย ดังนั้นจึงต้องมีการตรวจสอบในขั้นตอนที่ 2 ดังนี้

  • ตรวจสอบพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ดังตัวอย่างเช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558 และ กฎกระทรวง ฉบับที่ 66 (พ.ศ. 2559) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เป็นต้น ซึ่งจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับ เว้นที่ว่างรอบๆ อาคาร การร่นระยะจากถนนของอาคาร ความสูงของอาคารที่ระยะต่างๆจากตัวถนน เป็นต้น

ซึ่งข้อกำหนดดังกล่าวนั้น สามารถดาวโหลดได้จาก เว็บไซต์ของทางสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ http://asa.or.th/laws-and-regulations/cba/ ซึ่งประกอบไปด้วยรายละเอียดข้อกำหนดต่างๆ ที่หลากหลาย ซึ่งแบ่งไปตามรูปแบบและประเภทของอาคารประเภทต่างๆ แอดมินจะขอยกตัวอย่างในเรื่องของที่เว้นว่างด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างอาคาร มาบางส่วน ดังนี้

กรณีที่ 1 ห้องแถว ตึกแถว

  • สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางต้องมีพื้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 6.00 เมตร
  • สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 ม. (ตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป)
  • ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารอย่างน้อย 3.00 ม.
  • ต้องมีที่ว่างห่างเขตที่ดินด้านข้างอย่างน้อย 2.00 ม.
  • ติดต่อกันได้ไม่เกิน 10 ห้อง และยาวรวมกันไม่เกิน 40 เมตร
  • ทุก 10 ห้องต้องมีที่เว้นว่างไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร

กรณีที่ 2 อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารอื่นๆ (ยกเว้นอาคารอยู่อาศัย สูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่มิใช่อยู่อาศัยรวม อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 2 ชั้น และสูงไม่เกิน 8.00 เมตร.)

  • สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคาร อย่างน้อย 6.00 เมตร
  • สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 เมตร
  • ที่ว่างหน้าอาคารตามข้างต้น ต้องมีความยาวไม่น้อยกว่า 1/6 เท่าของเส้นรอบรูปตัวอาคารนั้น และต้องไปต่อเชื่อมกับถนนภายในกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม. เพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้ (ถ้าเป็นถนนภายในที่ผ่านช่องลอด ในอาคารอื่นต้องสูงไม่ต่ำกว่า 5.00 เมตรด้วย)
  • ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร

เพียงเท่านี้ก็สามารถตรวจสอบข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างปรับปรุงอาคารในที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ต้องถามใคร ไม่ต้องถูกหลอกกันอีกแล้ว รู้เขารู้เรา รู้กฏหมาย จะสร้างบ้านอยู่เอง หรือจะสร้างอาคารสำนักงาน หอพัก ร้านค้า ก็ไม่มีปัญหาปวดหัวในภายหลังกันอีกแล้วนะครับ

Join The Discussion

Compare listings

Compare